最近の不動産仲介業における諸問題
(２０００年４月２４日)
一 不動産仲介を巡る諸問題
１ 報酬請求権の発生要件
Ⅰ 仲介契約が成立したこと
Ⅱ 売買等の契約が仲介期間内に成立したこと
Ⅲ その売買等の成立と仲介活動との間に因果関係があったこと
２ 売買等の契約の成立時期の問題
当事者間で、特に契約の成立にあたって、契約書の作成とか手付けの支払いを必要とするとの
一般の慣行に従う意思が明らかな場合や契約書作成によって売買が成立する旨の
表示がされているなどの外は、原則として、合意によって売買契約は成立すると見るべきである。
Ⅰ 合意のみがあって文書が一切作成されていない場合に売買契約は不成立でも
仲介報酬請求権があるとされた事例（信義則）
Ⅱ 仮契約が成立したのみで仲介報酬請求権を認めた事例（民法130条条件成就妨害）
Ⅲ 仮契約書の交換で売買契約の成立を認めた事例（諾成契約の原則）
Ⅳ 仮契約書が作成されても未だ売買契約の成立を認めない事例（細部ついての交渉の余地）
Ⅴ 売渡承諾書や買付証明書の交換のみではいまだ売買契約は成立したとは
言えないとした事例（今後の交渉を円滑にするためのもの）
３ 売買解除と仲介報酬請求権
売買が成立した後、売買当事者の一方の債務不履行とか、両者の合意によって
売買契約解除されても、仲介報酬請求権には影響がないというのが従来の判例通説であるが、
仲介業者の告知義務違反その他仲介行為の瑕疵によって
売買が解除された時は報酬を請求し得ない。
４ 直接取引と仲介報酬請求権
Ⅰ 依頼者みずから発見した相手方との取引
① 標準媒介契約約款による場合は、依頼者の通知義務と、それを怠った
場合の費用償還義務がある。
② それによらない場合は、媒介業者は原則として費用も報酬も請求できない。
ただし、民法１３０条によりできる場合がある。
Ⅱ 媒介業者が紹介した相手方と直接取引した場合
① 標準媒介契約約款による場合、寄与割合による相当報酬請求可能
② 仲介委託者が仲介業者を排除して直接取引した場合には、だいたいにおいて、
判例学説は仲介業者の報酬請求権を認容しているが、最近の傾向としては、
貢献度に応じた相当報酬を請求しうるが、特に、直接取引するについては、
媒介業者の交渉が行き詰まり、やむなく媒介契約を解約したり、中断した後、
努力して直接交渉で売買契約を成立させた場合が問題となる。
その法的根拠について
・ 民法１３０条（条件成就妨害によるみなし規定）
・ 商法５１２条（商人の報酬請求権）
・ 民法６４８条３項（中途終了の場合の受任者の報酬請求権）
Ⅲ 第二媒介業者による媒介、すなわち、依頼者甲が委託した媒介業者乙
以外の媒介業者丙の媒介で売買などを成立せしめた場合
① 標準媒介約款によるとき 違約金の支払い
② 一般媒介の場合 不通知による費用償還義務
③ 標準媒介契約約款によらない口頭の媒介契約の場合 原則として報酬
請求できないが、信義則により請求できる場合あり。
５ 非委託者への報酬請求権
仲介業者と非委託者との間でも、仲介活動を通じて、黙示の仲介契約が成立したと
見られる場合もあるが、そうでない場合については、仲介業者が報酬を
請求しうるためには、「客観的にみて、当該業者が相手方当事者のためにする
意思をもって仲介行為をしたものと認められることを要し、その仲介行為の反射
的利益が相手方当事者にも及ぶというだけでは足りない。」（最判昭和４４年６月２６日）
二 借地・借家明渡における正当理由
三 借地権譲渡と承諾
四 手付金没収の可否