最近の住宅建築関連法の動向について
Ⅰ 消費者取引関連法の全体
１ 一般法としての民法（公序良俗、信義則、詐欺、強迫、錯誤）
２ その特別法としての消費者契約法（仮称） 情報提供義務、不当条項 の無効
３ その特別法としての宅地建物取引業法および住宅品質確保促進制度法案
Ⅱ 消費者契約法
１ 意義 事業者と消費者とのあらゆる契約についての包括的な民事の
ルールを定めた法律で、１９９９年春の国会で法案提出予定。
２ 立法化の背景
① 契約トラブルの多発
② 消費者と事業者との間の、商品やサービスの内容契約条件について、
知識や交渉力に大きな格差が存在していること。
③ 民事取引ルールの不存在
３ 内容
（一） 契約締結過程の問題
（１）現行法では、
① 訪問販売法や各種業法の取締法規に違反しても、
直ちに契約の効力が否定されるわけではない。
② 民法の錯誤無効、詐欺取消、強迫取消という規定は、適用される
要件が厳密かつ抽象的でそう簡単には適用されない。
③ 契約トラブルが発生したとき、消費者が自分で資料を
良く読んで気をつけるべきだという側面ばかりが強調され、
事業者が正確な情報を提供 する責任があることが軽視去れがちである。
（２） 消費者契約法では、
① 事業者が、消費者と契約を結ぶとき、商品や契約内容の基本的事項について、
正確な情報を提供・説明しなかったり（重要事項の不告知）、
ウソの説明をした（不実の告知）ときは、消費者はその契約を取り消すことができる。
② 事業者が、消費者と契約を結ぶとき、長時間の強引な勧誘などで消費者を困惑させ、
自由な意志決定を妨げた（威迫・困惑行為）ときは、消費者はその契約を取り消すことができる。
③ 契約の勧誘の際には説明もなく予想もできないような「不意打ち条 項」を、事業者が
契約書に記載しておき、後で契約内容の一部だと主張しても、その条項の効力を認めない。
（二） 契約内容の問題
（１） 現行法では、
① 事業者が一方的に契約条項を作り、消費者に一方的に不利な内
容であっても、これを総合的に規制する立法はない。
② 個別業法に基づいて、監督官庁が事業者の約款をチェックしてい
るが、一部分の業種に限られている。
③ 民法の「信義則違反」や「公序良俗違反」という抽象的な規定で
は、なかなか不当条項の効力を否定する根拠として活用することはできな
い。どのような場合に効力が否定されるのかは、結局裁判を提起しないと
わからず、結論が予測できない。
（２） 消費者契約法では、
① 消費者に不当に不利益な契約条項は、その効力を認めない（無効）とする。
② 「不当に不利益な条項」を具体的にわかりやす九するために、
次のようなリストを列挙することとする。
・ 当然に無効とされるプラックリストの例
◎ 事業者に故意や重過失があるときでも損害賠償責任を排除したり制限する条項
◎ 事業者に契約内容の一方的決定権限を与える条項
・ 「著しく」、「不相当に」、「過度に」不当と評価されるときに
無効とす るグレイリストの例
◎ 消費者にとって過大な違約金を定める条項
◎ 消費者に不相当に佳良な商品を購入させ、または、不相当に長期の契約をさせる条項
◎ 消費者からの解除を著しく制限する条項
（三） 契約条項の平易化、明確化、消費者に有利な解釈
（１）現行法では、特に規制はない。
（２）消費者契約法では、
① 契約条項は、常に平易な言葉で表現されなければならない。
② 契約条項の意味に疑義が生じた場合は、消費者にとって有利な解釈を優先させる。
Ⅲ 住宅品質確保促進制度案
１ 意義 住宅新築後１０年間は一定の性能を確保することを建設業者などに義務図付けるもの
２ 背景
（一） 国民生活センターによると、９３年度に３３０１件だった戸建、集合住宅の品質と機能に関する苦情は、９７年度には７６３６件と２倍以上に 増加している。
阪神大震災や製造物責任法（ＰＬ）法施行で消費者の意識が高まっている面もあるが、
不況で厳しい価格競争にさらされた建設業者による質の低下とう要因も否定できない。
（二） 現行法制下でも民法債務不履行を根拠に欠陥住宅に関する損 害賠償や補修を
業者に請求することが可能であるが、消費者は、
① 業者側に故意または過失があったこと、
② 故意または過失が原因で欠陥が生じたこと、
③ 欠陥の結果、損害が生じたことのすべてを立証しなければならない。
また、瑕疵担保責任に基づき業者側に無償補修を請求できるが、
やはり立証責任は消費者側にある。しかも、無償補修期間は木造家屋で５年、
ＲＣ工法で１０年が原則であるが、個別の契約で短縮することができる。
３ 内容
（一） 高品質を求める場合の性能表示
① 高品質を求める場合、契約書面への品質内容の明確化
② 高品質住宅に対応した検査システム・・第三者による設定された
検査基準によるチェックと検査済証の発行
（二） 最低限の品質についての瑕疵保証
（１）瑕疵担保責任の強化
① 期間１０年の強制
③ 瑕疵の推定
（２） 倒産時のバックアップ 業者が倒産した場合、現在、建設省所管
の財団法人「性能保証住宅登録機構」による不具合が生じた場合の保険制度があるが、
保険料が２０００万円の建物で約１０万円もかかるので、利用者が少ない。
そこで、建設省は、１９９９年度から官民で基金を創設して保険料を引き下げる方針である。
（三）紛争処理
現在も、裁判外の紛争処理期間として建設工事紛争審査会という組織があるが、
同審査会は請負工事（注文建築）に関する問題しか受け付けていないうえ
法人同士の利害の対立も扱っており、消費者対応の受け皿として不十分であった。
そこで、新制度においては、個人住宅専門の紛争処理機関である
「住宅紛争審査会」が新設される。一定の費用負担は必要であるが、専門家に
よるあっせん、調停、仲裁を受けることができる。